Huurovereenkomst is leidend
Of een huurder de woning via Airbnb mag verhuren, hangt af wat huurder en verhuurder hebben afgesproken. De tekst van de huurovereenkomst is leidend. Sommige huurovereenkomsten hebben zelfs een specifiek Airbnb-artikel; de verhuurder kan immers maar beter helder zijn.
Airbnb’en is onderhuur
Als de huurovereenkomst niet specifiek iets over Airbnb’en bepaalt, valt men vaak terug op de bepalingen over onderhuur. Tegen betaling in een huurwoning van een ander verblijven, is immers onderhuur. Ook als het maar even is. De rechtbank Amsterdam toonde zich in 2016 heel begripvol over een onderhuurverbod. Weliswaar was er sprake van verboden onderhuur, het was “niet onbegrijpelijk” dat de studente daarbij alleen aan langdurige onderhuur had gedacht (waarbij zij zelf ergens anders zou gaan wonen). De rechtbank Rotterdam was in 2015 heel wat strenger. Er was in het onderhuurartikel volgens de rechtbank namelijk sprake van een “algeheel verbod”, waarbij “geen onderscheid gemaakt [is] tussen de wijze van verhuren, de duur van de verhuur of de doelgroep waaraan verhuurd wordt”. Het komt echter op hetzelfde neer: Airbnb’en is onderhuur.
Kan de verhuurder het bewijzen?
In de praktijk lukt het verhuurders opvallend goed om het Airbnb’en te bewijzen. Het helpt al enorm dat de website van Airbnb openbaar toegankelijk is. Een profielfoto van de huurder, foto’s van de woning en recensies van eerdere bezoekers vertellen een hoop. In een casus uit 2018 werd de ontkenning (het profiel zou niet echt zijn, de profielfoto was van Instagram gestolen) door de rechtbank Amsterdam als niet geloofwaardig bestempeld. Bordjes met “no smoking please / nicht rauchen bitte” en afwezigheid van persoonlijke spullen geven ook heel wat weg over de wijze waarop het appartement gebruikt wordt. Tenslotte blijken ook buren geregeld bereid te zijn een verklaring af te leggen over overlast of de vele bezoekers met rolkoffers.
Overtreding niet altijd einde huurcontract
Of Airbnb’en zonder toestemming echter voldoende is voor de verhuurder om de huur op te mogen zeggen, is nog maar de vraag. Deze beoordeling is namelijk aan de rechter, en het Airbnb’en moet wel het gevolg van ontbinding rechtvaardigen. De rechter zal dus de belangen van huurder en verhuurder tegen elkaar moeten afwegen. Is de hele woning verhuurd, of slechts één kamer? Gebeurde het vaak? Hebben de buren er last van gehad? Heeft de verhuurder meteen actie ondernomen? Allerlei belangen kunnen worden meegewogen. Zo hoefde de moeder en haar thuiswonende kinderen die onder begeleiding van jeugdzorg stonden – ondanks het verboden Airbnb’en – de woning niet te verlaten.
Hoe zit het met de bestemming van de woning en wat kan de gemeente doen? Heeft de verhuurder recht op winstafdracht van de Airbnb-inkomsten? En kan de verhuurder voor het bewijs ook aan een uitdraai van het Airbnb-account komen? Binnenkort zijn meer blogjes van Anne over huren & Airbnb te verwachten.
In haar blog verwijst Anne tien keer (impliciet) naar specifieke uitspraken. Stuur haar vooral een berichtje om deze verwijzingen te ontvangen (email: vokurka-viruly@scheer.nl).
