Het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE) is per 1 januari 2018 opnieuw bij wet geregeld: artikel 126 lid 2 van Boek 5 Burgerlijk Wetboek. Vanaf 1 januari 2021 geldt het wettelijk voorschrift voor alle VvE’s. Maar hoe zit het eigenlijk in de overgangsperiode tot 1 januari 2021?
Vraagstelling: Hoe zit het?
In juli 2018 werd op onze website mijn column gepubliceerd over nieuwe regels voor VvE’s. Een belangrijk onderdeel van de nieuwe regelgeving is de verplichting van VvE’s om een reservefonds te vormen met het oog op uit te voeren onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen. Dat kan in hoofdzaak in de vorm van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of door middel van een reservering die per jaar ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw bedraagt. Voor veel VvE’s is van belang dat er een overgangsregeling geldt. In de column van juli 2018 is daarover vermeld dat de overgangsperiode drie jaar bedraagt, zodat VvE’s tot 1 januari 2021 de gelegenheid hebben om maatregelen te nemen om aan het wettelijk stelsel te voldoen.
Een interessante vraag is hoe het zit met mogelijke verplichtingen van een VvE in de periode tot 1 januari 2021. Moet er dan al wel gewerkt worden aan de wettelijk verplichte reservering, of is er pas in het jaar 2021 zelf voor het eerst de plicht om de wettelijk voorgeschreven reserve te vormen? En voor wie geldt het uitstel? Er is daarom aanleiding de overgangsregeling nader onder de loep te nemen.
Overgangsrecht reservefonds
Iedere nieuwe wet in Nederland wordt voorzien van een Memorie van Toelichting. Zo is ook de overgangsregeling voor het reservefonds door de wetgever in een Memorie van Toelichting toegelicht: daar staat dat in het wetsvoorstel een overgangstermijn van drie jaar is opgenomen. De wetgever voegt daaraan toe dat dat betekent dat alle VvE’s drie jaar na inwerkingtreding de minimale jaarlijkse reservering van het reservefonds moeten realiseren. Deze toelichting blinkt niet uit door duidelijkheid. Op het eerste gezicht geeft deze toelichting geen antwoord op de hierboven gestelde vragen. Het is dan ook lonend naar het wetsvoorstel zelf te kijken. Daarin is de overgangsbepaling als volgt geformuleerd:
“Op Verenigingen van Eigenaars die op het tijdstip van het inwerkingtreden van de Wet verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars niet de in artikel 126 lid 2 van boek 5 bedoelde jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds doen, is die bepaling gedurende drie jaren na dat tijdstip niet van toepassing.”
Hier blijkt dat er toch wel wat meer aan de hand is. In het oude artikel 126 lid 1 van Boek 5 stond – vóór de wetswijziging – al de verplichting om een reservefonds te hebben: De Vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Er kunnen dus verenigingen zijn die al een reservefonds hebben op 1 januari 2018, de datum van inwerkingtreding van de nieuwe wettelijke regeling. Dan nog zijn er twee mogelijkheden: het reservefonds wordt gevormd op een wijze die al overeenkomt met de nieuwe wetsbepaling (artikel 5:126, lid 2) en dus op basis van een meerjarenplan dan wel een reservering die ten minste overeenkomt met het 0,5%-criterium. Of het reservefonds wordt op andere wijze gevormd (alternatieve vorming).
Het overgangsrecht heeft dan ook meerdere gevolgen.
- Heeft een VvE op 1 januari 2018 nog geen reservefonds ingericht, dan geldt de verplichting tot het hebben van een reservefonds dat aan de wettelijke voorschriften voldoet (kort gezegd: MJOP of 0,5% van de verzekeringswaarde) pas vanaf 1 januari 2021. Er moet dan dus in dat jaar voor het eerst een reserve worden gevormd.
- Heeft een VvE op 1 januari 2018 al wel een reservefonds en wordt dat al gevormd op een wijze die overeenkomt met het nieuwe wettelijke voorschrift, dan is die VvE al meteen gehouden om dat wettelijke systeem te blijven toepassen, ook al voor 1 januari 2021. De VvE kan dan dus niet meer afwijken van het systeem van fondsvorming.
- Heeft een VvE op 1 januari 2018 al wel een reservefonds ingericht, maar is het een alternatieve vorm, dan geldt dat de vorming van dat reservefonds pas in het jaar 2021 voor het eerst moet voldoen aan de nieuwe wettelijke eisen.
Conclusie
De overgangsregeling lijkt duidelijk maar heeft verschillende gevolgen.
- Voor een VvE die op 1 januari 2018 nog geen reservefonds had, geldt dat pas in 2021 voor het eerst een reservefonds moet worden gevormd op basis van het nieuwe wettelijke voorschrift.
- Een VvE die op 1 januari 2018 al wel een reservefonds had, maar op alternatieve wijze gevormd, moet ook pas in 2021 voor het eerst aan het nieuwe wettelijke voorschrift voldoen.
- Een VvE die op 1 januari 2018 al een reservefonds had dat toen al voldeed aan de nieuwe wettelijke normen, moet die wijze van fondsvorming voortzetten vanaf 1 januari 2018. Zo’n VvE kan niet meer afwijken van de wettelijke norm.
