Het gebeurt in de huidige overspannen woningmarkt met enige regelmaat. Koper en verkoper worden het eens over de koopsom en sluiten een koopovereenkomst. Nog voordat de inkt goed en wel droog is, dient zich toch nóg een gegadigde aan, die een hoger bod uitbrengt. De verkoper sluit een tweede overeenkomst voor het hogere bedrag en tracht vervolgens op allerhande manieren van de eerste koper af te komen of vice versa. Dat loopt nooit goed af voor één van de drie betrokken. Hoe moet dit juridisch worden geduid en wat kunt u doen om uw positie te versterken?
Overeenkomsten zijn bindend …
Vooropgesteld moet worden dat wie een overeenkomst sluit, in principe ook gehouden is om deze na te komen. Bedenk daarbij dat een overeenkomst in beginsel vormvrij is. Ook een mondelinge overeenkomst is bindend (maar vaak moeilijk bewijsbaar).
… maar er gelden uitzonderingen
Op deze hoofdregels bestaan natuurlijk uitzonderingen. Particuliere kopers van een woning moeten de koopovereenkomst bijvoorbeeld wél schriftelijk sluiten. Bovendien heeft de koper een wettelijke bedenktermijn van drie dagen. Die bedenktermijn geldt niet voor de verkoper, tenzij dit is overeengekomen.
Wil de verkoper niet meewerken: stap naar de rechter!
Als er dan een geldige overeenkomst tot stand is gekomen, maar de verkoper weigert eenvoudigweg mee te werken aan het transport bij de notaris? Dan kan de verkoper worden gedwongen via de rechter. Op de woning kan zogenoemd ‘leveringsbeslag’ worden gelegd en de verkoper kan medewerking aan overdracht eisen. Het is daarbij ook mogelijk te vorderen dat het rechterlijk vonnis in de plaats zal treden van de handtekening van de verkoper die normaliter benodigd is bij de overdracht ten overstaan van de notaris.
‘Vormerkung’: inschrijving van de koopovereenkomst in het kadaster
Bij het tekenen van een koopovereenkomst zal door de betrokken makelaar steevast worden gevraagd of u de overeenkomst wenst in te schrijven. Doe dat! Door het inschrijven van een koopovereenkomst bij het kadaster op grond van artikel 7:3 BW (de zogeheten ‘Vormerkung’-regeling) kan de overdracht van het verkochte niet langer worden gefrustreerd door beslag of een mogelijke tweede verkoop, zelfs niet door een faillissement van de verkoper.
De tweede koper schrijft de verkoop eerder in: wie heeft er voorrang?
Let wel op: recent kwam er in de praktijk een zaak voorbij waarbij een tweede koper de koopovereenkomst had ingeschreven, terwijl de eerste koper dat had verzuimd. Ingeval van twee botsende rechten op levering gaat normaliter het oudste recht voor, aldus artikel 3:298 BW, tenzij de wet anders bepaalt.
Welnu: de Vormerkungs-regeling bepaalt anders! Het oudste recht op levering gaat niet voor, maar het eerst ingeschreven recht op levering, tenzij de koper het oudere recht daadwerkelijk kende. De tweede koper die als eerste te goeder trouw registreert, kan dus aanspraak maken op overdracht, de eerste koper niet meer!
Geen leveringsbeslag mogelijk, maar wel verhaalsbeslag
De inschrijving van de verkoopovereenkomst in het kadester werkt ook tegen latere beslagen tot levering. Een leveringsbeslag, waarmee een eerder koper de verkoper dwingt om de woning alsnog te leveren, heeft dus niet zoveel zin meer als er eenmaal een koopovereenkomst is ingeschreven.
Een verhaalsbeslag heeft echter nog wel nut, als de woning met overwaarde is verkocht. Op grond van art. 507b Rv komt een beslag, dat gelegd is op een onroerende zaak nadat de koop van die zaak in het kadaster is ingeschreven, na levering van de woning namelijk automatisch te rusten op het deel van de koopsom dat de notaris ten gunste van de verkoper onder zich houdt. Dat is evenwel een schrale troost voor degene die zijn of haar droomhuis aan de neus voorbij ziet gaan.
Schakel snel een advocaat in!
In de huidige overspannen markt is het biedproces op woningen een heksenketel. Ziet u zich in deze hectische periode geconfronteerd met leveringsproblemen? Dan is één ding zeker: snelheid is geboden. Neem contact op met Arjen Douma voor meer informatie en voor het te laat is.
