Nieuwe regels
Vrijwel iedereen die in Nederland een appartement in eigendom heeft is lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Er is een Vereniging van Eigenaren zodra een gebouw in twee of meer appartementen is gesplitst. Meestal gaat het om woningen, maar bijvoorbeeld ook parkeerplaatsen vallen er onder. Wettelijk gezien heeft ieder appartementengebouw een verplichte Vereniging van Eigenaren. Slechts een heel kleine categorie van appartementen heeft wel eigenaren en een eigenarenvergadering, maar geen wettelijke vereniging. Het gaat om gebouwen die zijn gesplitst voor 1972. In dat jaar werd de oprichting van een Vereniging van Eigenaren wettelijk verplicht gesteld. Voor de VvE en het functioneren ervan zijn allengs meer regels door de overheid gesteld. Zo is elke VvE vanaf mei 2008 verplicht om een reservefonds in stand te houden voor het uitvoeren van (groot)onderhoud. Het hoe en wat van zo’n reservefonds was echter niet bepaald. Vanaf 2010 is welke VvE verplicht zich bij de Kamer van Koophandel in te schrijven. De VvE’s zijn daarnaast bijvoorbeeld verplicht om het gebouw als geheel te verzekeren en een eigen bankrekening te hebben.
Nieuwe regels per 2018
Per januari 2018 zijn de wettelijke regels verder aangescherpt. Deze staan in de Wet verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars. De inwerkingtreding daarvan is bepaald op 1 januari 2018.
Wat is nieuw?
Nieuw is in de eerste plaats de verplichting voor elke VvE om niet alleen een reservefonds te hebben – dat moest al -, maar om daaraan op bepaalde manieren invulling te geven. Daartoe zijn twee mogelijkheden aangegeven:
- een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of
- een minimale reservering met een bepaald bedrag per jaar.
Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
Het hebben van een MJOP is een belangrijke verplichting van de VvE geworden.
In een MJOP moet worden beschreven:
- welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen moeten plaatsvinden;
- wanneer deze werkzaamheden in een periode van minimaal 10 jaar moeten plaatsvinden;
- een begroting van de daarmee gemoeide kosten en van de daartoe op te bouwen reserve;
- het MJOP moet elke vijf jaar vernieuwd worden.
Door de vaststelling van een MJOP komt vast te staan welke bijdrage iedere eigenaar aan het reservefonds moet leveren. Uiteraard geldt het beginsel dat de bijdrageplicht wordt bepaald door de akte van splitsing.
Fondsvorming door minimale reservering
In de wetswijziging van 2018 wordt een alternatief geboden voor het MJOP. Heeft een VvE geen MJOP opgesteld, dan geldt in elk geval de verplichting om jaarlijks voor het grootonderhoud een reservering te maken van ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Die herbouwwaarde kan getaxeerd worden, maar is veelal te vinden op de laatste versie van de polis van de brand- en opstalverzekering.
Met de woorden “ten minste” wordt aangegeven dat het een minimum betreft en dat het de VvE vrijstaat om zelf een hoger percentage vast te stellen. Dit kan door middel van een besluit van de vergadering van eigenaars.
Uitzondering
Ook nieuw is dat de wetswijziging toch een uitzondering op de voorschriften over MJOP en minimale reservering mogelijk maakt. Onder zeer strikte voorwaarden kunnen eigenaren besluiten om geen geld in een reservefonds te storten. Zij moeten dan echter, als een van de voorwaarden, de kosten voor onderhoud direct beschikbaar hebben en daartoe dient een bankgarantie aan de VvE te zijn afgegeven. Ook geldt hier het voorschrift dat 80% van de eigenaren daarmee akkoord moet gaan.
Overgangsregeling
Om VvE’s de gelegenheid te bieden over te schakelen op het nieuwe wettelijk verplichte stelsel heeft de wetgever een overgangsperiode ingevoerd. Die bedraagt drie jaar. VvE’s hebben tot 1 januari 2021 de gelegenheid om maatregelen te nemen om aan het wettelijk stelsel te voldoen.
Verantwoordelijkheid
De vraag kan zich voordoen wie aansprakelijk is als geen gevolg wordt gegeven aan de wettelijke voorschriften. In de eerste plaats is het een verantwoordelijkheid van het bestuur van de VvE om de individuele leden te laten bijdragen in het reservefonds. Indien een appartementseigenaar niet meewerkt of zich niet verklaart bij de besluitvorming, kan zonodig de vervangende toestemming van de kantonrechter worden gevraagd, bijvoorbeeld als het gaat om het vaststellen van het MJOP of het vaststellen van de verschuldigde bijdrage.
Er ligt dus een belangrijke verantwoordelijkheid bij de leden/appartementseigenaars, maar ook bij het bestuur. Verzuimt het bestuur om de wettelijke voorschriften na te leven, dan kan er sprake zijn van onbehoorlijk bestuur met de daarop gebaseerde aansprakelijkheid.
Belang
Bij de verkoop van een appartement wordt aan de positie van de verkoper in de VvE veel aandacht besteed. Heeft de VvE de regels goed nageleefd? Heeft de verkopende eigenaar aan de voorschriften voldaan? Wat is zijn gerechtigdheid in het reservefonds? Allemaal aspecten die het belang van het goed functioneren van een VvE onderstrepen. Naast natuurlijk het belang van iedere eigenaar bij een goed onderhouden gebouw. Als daar te veel de klad in komt, grijpt in veel gevallen de gemeente in.
Vragen
Zoals hiervoor aan de orde is gekomen, roept de nieuwe wetgeving niet alleen verplichtingen in het leven, maar geeft deze ook aanleiding tot vragen en mogelijke aansprakelijkheden. Ook andere vragen dan de hiervoor besproken kunnen aan de orde komen.
Als u met vragen zit, bel (0703659933) of mail gerust en vrijblijvend met Peter Rijpstra.
