De vernietiging van een verenigingsbesluit
Eigenaren van appartementencomplexen, of deze nu groot of klein zijn, vormen tezamen de VvE. Een wettelijk geregelde vereniging, die besluiten neemt over tal van belang zijnde onderwerpen, zoals het gebruik van gemeenschappelijke ruimten, onderhoud en groot onderhoud, financiële reserveringen, benoemingen en dergelijke meer.
De vergadering beslist overeenkomstig de statutaire regeling. Een of meer eigenaren kunnen het met een beslissing niet eens zijn. Zij kunnen daarvoor goede redenen hebben.
In de wet is geregeld dat een besluit van een vereniging van eigenaren kan worden vernietigd op bepaalde gronden. Dat kan zijn als een besluit is genomen in strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die gaan over het tot stand komen van besluiten. Het kan ook op grond van de omstandigheid dat een besluit is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid, die de eigenaren jegens elkaar in acht moeten nemen. Daarnaast kan vernietiging plaatsvinden indien een besluit is genomen in strijd met een reglement.
Speciaal voor de VvE geldt de regel dat de vernietiging van een besluit door de rechter moet worden uitgesproken en dat het verzoek tot vernietiging moet worden ingediend “binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennisgenomen of heeft kunnen kennisnemen”.
Dit laatste vormt aanleiding tot vragen, die in dit geval tot aan de Hoge Raad door de rechter zijn beantwoord. Wanneer heeft een eigenaar van een besluit kunnen kennisnemen?
Het is van belang omdat vanaf dat moment de termijn van een maand gaat lopen. Is die termijn verstreken, dan strandt het verzoek om vernietiging. De rechter komt er dan niet eens aan toe.
De Hoge Raad heeft in een recente uitspraak duidelijkheid gegeven.
Casus
In de zaak die door de Hoge Raad beslist is ging het om het volgende.
De VvE in kwestie had enige tijd (ruim twee weken) nadat een vergadering had plaatsgevonden, de besluiten van de vergadering op de eigen website geplaatst en deze per e-mail aan de leden toegezonden. Waarna een appartementseigenaar – die niet bij de vergadering aanwezig was geweest – een vernietigingsactie bij de rechter instelde nog net binnen een maand na die bekendmaking. De eerste rechter (de kantonrechter) vond echter dat het verzoek te laat was ingediend. Hij was van oordeel dat de eigenaar, die wist wanneer de vergadering had plaatsgevonden, binnen een dag nadien navraag had kunnen doen naar de besluitvorming. Daarmee had hij volgens de kantonrechter kennis kunnen nemen van het besluit. Tegen de hieruit voortvloeiende niet-ontvankelijkverklaring door de kantonrechter (het verzoek was immers te laat ingediend) ging de eigenaar in hoger beroep. De eigenaar vond dat hij pas van het besluit kennis had kunnen nemen toen het op de website werd geplaatst en per e-mail werd toegestuurd.
In hoger beroep stelde het gerechtshof de eigenaar opnieuw niet in het gelijk. Het hof oordeelde dat van een eigenaar, die niet bij de vergadering aanwezig kan of wil zijn, verwacht mag worden dat hij zich op de hoogte stelt van de genomen besluiten en wel op de dag van de vergadering dan wel ten spoedigste nadien. Vanaf dat moment zou dan de termijn van een maand gaan lopen. Het hof verlangde dus van de eigenaar dat hij zo spoedig mogelijk na de vergadering zou uitzoeken welke besluiten zijn genomen. Zonder in te vullen wat dit ‘ten spoedigste’ dan inhoudt.
Het hof handhaafde de niet-ontvankelijkheid. De eigenaar liet het er niet bij zitten en ging in cassatie. De Hoge Raad kwam met een ander oordeel en gaf een regeling die in de praktijk tot een redelijke uitkomst moet, maar ook kan leiden. Er werd onderscheid gemaakt tussen verschillende situaties.
Als het bij een VvE gebruikelijk is dat enige tijd na een vergadering de notulen worden verspreid onder de leden, dan is uitgangspunt dat een eigenaar die niet bij de vergadering aanwezig was, redelijkerwijs van een genomen besluit kennis heeft kunnen nemen vanaf het moment waarop de bekendmaking (verspreiding) door (het secretariaat van) de VvE heeft plaatsgevonden.
Als het bij een VvE niet gebruikelijk is om besluiten na een vergadering te verspreiden, dan mag van een eigenaar die niet aanwezig was, maar wel wist of moest weten dat de vergadering plaatsvond en welke besluiten genomen zouden kunnen worden, worden verwacht dat hij moeite doet om, heel concreet, binnen een week na de vergadering informatie in te winnen over de besluiten. De termijn van een maand begint dan te lopen uiterlijk op de dag na het einde van die week. Krijgt hij vervolgens de gevraagde informatie, dan gaat de termijn lopen vanaf het moment van die verstrekking.
Bijna vanzelfsprekend is het oordeel dat, als een eigenaar die niet bij de vergadering aanwezig was, al eerder dan de zojuist genoemde termijn daadwerkelijk kennis heeft genomen van het besluit, de termijn van een maand vanaf dat moment gaat lopen.
Conclusie
Het hangt dus nogal van de omstandigheden van het geval af.
De Hoge Raad heeft aan de niet ter vergadering aanwezige eigenaar, als het gaat om een vereniging die zijn besluiten niet zelf aan de leden toestuurt, een termijn van een week na de vergadering gegeven om navraag te doen naar de besluitvorming. Als hij dan binnen een maand na die week een vernietigingsverzoek bij de rechter indient, is dat tijdig ingediend.
Heeft de vereniging de gewoonte om besluiten enige tijd na de vergadering aan de leden toe te zenden of bekend te maken, dan gaat de termijn van een maand lopen vanaf die bekendmaking.
Is de eigenaar al eerder bekend met het besluit, dan gaat vanaf dat moment de termijn lopen.
De uitspraak van de Hoge Raad is van 21 juni 2019.
Voor vragen over deze kwestie of over andere VvE- en vastgoedaangelegenheden kunt u contact opnemen met Peter Rijpstra.
