“Deze woning heeft een oppervlakte van circa 102 m2, maar aan dit oppervlakte kunnen geen rechten worden ontleend”. In hoeverre kan je bij de aankoop van een woning op de vermelde oppervlakte vertrouwen? En is het de makelaar toegestaan slechts een schatting te geven? Deze zomer gaf de Hoge Raad meer duidelijkheid.
NVM-meetinstructie
Makelaars die zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars zijn sinds 15 juni 2010 verplicht zich aan de NVM-meetinstructie te houden. Deze instructie schrijft voor hoe het oppervlakte berekend moet worden, en welk gedeelte ervan als (bruikbaar) gebruiksoppervlakte kwalificeert. Zo dienen NVM-makelaars bijvoorbeeld ruimtes lager dan 1,50 m (denk ook aan een schuine wand), niet in het gebruiksoppervlakte mee te nemen.
Meetinstructie verplicht
Deze zomer bepaalde de Hoge Raad dat een aspirant-koper er bij een NVM-makelaar vanuit mag gaan dat de NVM-meetinstructie is toegepast. Dit is ook het geval wanneer een NVM-makelaar op Funda of in de verkoopbrochure vermeldt dat aan het oppervlakte geen rechten kunnen worden ontleend, of als deze slechts een “circa” oppervlakte vermeldt.
Aansprakelijkheid makelaar
Wanneer een makelaar onjuiste of misleidende informatie over een woning geeft, kan hij daarvoor aansprakelijk zijn. Het is bijzonder dat het volgens de Hoge Raad ook bij het volgen van de meetinstructie om een eigen verantwoordelijkheid van de makelaar gaat. Dit maakt dat de makelaar, en niet (alleen) zijn opdrachtgever, aansprakelijk is als de meting niet in orde is.
Makelaar: wat te doen, om de aansprakelijkheid te beperken?
De uitspraak van de Hoge Raad doet vermoeden dat makelaars in alle gevallen verplicht de NVM-instructie dienen te volgen. Dat is niet het geval. Er is slechts geoordeeld dat kopers er in beginsel vanuit mogen gaan dat de instructie is gehanteerd. Het is een makelaar dus nog steeds toegestaan een andere methode te hanteren, zolang dit duidelijk wordt aangegeven. Vanuit ons kantoor adviseren wij makelaars in dat geval de afwijkende methode toe te lichten, en zo mogelijk aan te geven waar deze van de norm afwijkt. Is volgens u de NVM-meetinstructie weldegelijk gehanteerd, maar bestaat er toch onenigheid met de koper over de precieze maten? Weet in dat geval dat er ook volgens de Hoge Raad ruimte moet zijn voor interpretatieverschillen, of voor een afronding van het getal.
Wilt u een specifieke situatie of vraag aan ons voorleggen? Of bent u koper van een woning of bedrijfspand waarvan u vermoedt dat deze te rooskleurig in de markt is gezet? Neem dan contact op met Anne Vokurka-Viruly of Peter Rijpstra.
